Alquilar: ¿más caro que comprar?

Juan José Martínez, uno de los pilares de las reuniones sin juego que se organizan en Madrid, me ha enviado una entrada muy detallada comparando la opción de comprar un piso con la de vivir de alquiler en el mismo. Espero que os guste.

¿Por qué alquilar al banco cuando lo puedes hacer a un particular?

Aunque parezca un título irreal o sin fundamento es realmente lo que está haciendo muchos españoles de a pie cuando se compran una casa. Pero, cómo es posible llegar a esta afirmación cuando realmente lo que están haciendo es adquirir una casa a través de una hipoteca. Pues eso es lo que quiero exponer en este artículo. Pretendo demostrar que es mucho más barato alquilar un piso, ahora, que comprárselo (aunque hace unos años no fuese así).

Antes de exponer el ejemplo, explicar que me gustaría que esto se convirtiera en un debate constructivo donde se pueda discutir la veracidad o no de las afirmaciones que hago y poder ser un punto de partida para dar respuesta a muchas dudas o cambiar convicciones que tenemos.

Como ejemplo, vamos a imaginar un matrimonio de nivel medio que cobre cada uno aproximadamente 2.000 euros/mes y quiera optar por un piso de 90m2 en Madrid, con piscina, seguridad 24h…etc cuyo precio puede rondar los 500.000 euros. Estas personas, vivían antes en otro piso más pequeño, que compraron durante el boom inmobiliario por tan solo 135.000 euros (hipoteca promediada al 3.75% por 25 años), del que después de 10 años deben 94.500 euros y que podrían vender por aproximadamente 245.000 euros. Pagan de hipoteca entorno a 750 eur/mes.

Su idea, como la de muchas parejas del estilo es vender su piso y con lo que saquen aventurarse a comprar la nueva casa. Con esta operación y después de pagar gastos y plusvalías al ayuntamiento (no impuestos por reinversión) le quedan unos 140.000 euros (muy buen negocio si hubieran tenido varias casas pero con la propia no tanto). El montante de la compra sería por tanto 550.000 (500.000 + 50.000 de gastos) – 140.000 euros = 410.000 euros.

El banco concede un hipoteca ventajosa al euribor+0.40 obteniendo un tipo del 5% durante el primer año. Esto supone pagar al mes: 2.087 euros (1.732 interés + 355 amortización). Esta familia dispondría de otros 2000 euros/mes para vivir y hacer frente a los demás gastos entre los que hay ahora unos 120 euros/mes de comunidad (para mantener piscina, jardines, seguridad, pistas de tenis…etc) más los impuestos de la casa que supondremos unos 500 euros/año.

En principio para una familia sin hijos o con un hijo, estas condiciones supondrían una situación aceptable, y por ello se embarcarían en ella sin problemas. Pero analicemos más detenidamente, siendo conscientes de la situación de la vivienda, si es buena idea o no. Veamos otra alternativa.

La alternativa sería vivir en el mismo piso pero en lugar de comprándolo, alquilándolo. Es curioso pero el mercado inmobiliario español de alquiler tiene una serie de particularidades que podemos aprovechar. Dada la precariedad laboral y la mentalidad compradora, tenemos que hay una alta demanda de alquiler de pisos pequeños (cuota mensual entorno a 700 euros, precios altos) mientras que muy poca demanda de pisos de tamaño grande (las familias que pueden pagarlo prefieren comprar) lo que hace que un piso que debiera costar entorno a los 1.400 euros mensuales cueste 1.150 euros. De esta forma, nuestro piso de 245.000 euros lo podemos alquilar por unos 750 euros y vivir en otro alquilado, similar al que queremos comprar, por un poco más (1.150 euros). Si hacemos esto (o lo vendemos sería muy buena opción también) y teniendo cuidado con los inquilinos (la ley beneficia a éste y es problemático cobrar en caso de impago aunque como veremos luego nos quedará un importante colchón de seguridad) podemos obtener unos 600 euros de ingresos, descontando gastos, deterioros, impuestos…etc de los 750 de alquiler. Para pagar la hipoteca de este piso necesitamos aportar 150 euros extra. El piso que hemos alquilado por 1.150 euros/mes (precio actual en Madrid) tiene incluidos gastos de comunidad en el precio.

Con estos números tenemos la siguiente tabla:

	Precio / mes	Gastos Com. Imp.	Total
Gasto Opción Comp.	1.732+355*	120+45	2.252
Gasto Opción Alq.	1.150+150**	0	1.300
Diferencia			952

(*): La relación intereses y capital amortizado va cambiando pero la cuota mensual es la misma. Solo afecta al dinero que hemos devuelto al banco.
(**): No tenemos en cuenta el IPC de subida del precio puesto que nuestro sueldo también subirá con ese IPC por lo que las cantidades relativas se mantienen.
Nota: Para simplificar los datos suponemos que el precio del dinero se mantiene constante en los siguientes 5 años, dada la situación tenderá a subir o a permanecer entorno al 4-5%.

Ahora veamos qué pasará en los próximos 5 años. Teniendo en cuenta la crisis crediticia de EEUU, la desaceleración de la vivienda, la subida de tipos podemos concluir lo siguiente:

- El piso de 500.000 euros a lo sumo lo podríamos vender a los 5 años por unos 550.000 euros es decir prácticamente lo que pagamos por él. Al banco le habríamos devuelto entorno a 24.000 euros. Si todo fuera bien se habría ahorrado que no ganado 24.209 euros y gastado en intereses 101.035 euros.

- Con la opción de alquiler habríamos pagado 952x12x5 = 57.120 euros menos con respecto al piso en compra y gastado en alquiler 1.300x12x5 = 78.000 euros. Además no olvidemos que no se vendió el piso antiguo, al que hemos ido haciendo frente mes a mes a la hipoteca gracias a los 150 euros de más que aportamos más el alquiler, por lo que transcurrido 5 años nos queda por pagar: 70.000 y seguirá costando entorno a los 250.000 euros.

A la vista de estos datos es mucho más rentable el alquiler que la compra. Pero no solo eso, si como dice Kiyosaki, nos planteamos un plan de ahorro en el que dediquemos un 10% de nuestros ingresos a ahorro, un 10% a invertir y otro 10% a caridad, y ajustamos nuestro presupuesto para ahorrar esos 57.120 euros que pagamos de menos con respecto a la opción de compra; durante estos 5 años (que si se escoge bien el piso pueden ser prorrogables a más o, si no, se cambia de piso) hemos podido mover este dinero desde un 3-4% TAE, que nos habría producido unos 4.900 euros adicionales, teniendo un total de unos 62.000 euros (aunque prácticamente mantenemos el poder adquisitivo de este dinero). Otra opción más rentable es ir comprando plazas de garaje a razón de 24.000 euros cada dos años de tal forma que tendríamos dos plazas que nos producirían mensualmente 100 euros extra cada una. No olvidemos que a parte de las plazas de garaje seguiremos teniendo el piso de 250.000 euros del que ahora solo debemos 70.000 euros.

Si comparamos ambas situaciones tendremos la siguiente tabla de ventajas y desventajas:

Alquiler

Ventajas	Desventajas
Patrimonio: 1 piso (245.000€) + 2 plazas de garaje + efectivo de 9.000 euros.	Teóricamente no es nuestra casa
Deuda: 70.000 euros	Gestión alquiler del otro piso. Gastos que puedan surgir de deterioros que se compensan con los gastos que hacemos en el piso alquilado en el que estamos.
No tenemos que pagar gastos comunitarios, ni de mantenimiento del edificio.	Gastos alquiler + piso: 1.300*12= 15.600
Calidad de vida: igual que con el otro piso pero podemos cambiar a otro que nos guste más sin problemas. Imaginad problemas en la zona o con vecinos. Se soluciona con un cambio de domicilio.	Posibles impagos de nuestro piso alquilado. En el peor de los casos, el ahorro mensual de 900 euros debería cubrir los 700 euros de hipoteca. Es decir, no ahorraríamos 900 euros, pagaríamos la hipoteca del piso pequeño.
En caso de falta de ingresos por paro de uno de los miembros, se puede hacer frente o incluso abandonar el alquiler por otro más barato.

Compra

Ventajas	Desventajas
Patrimonio: Casa donde vivimos de valor teórico 500.000 euros	Deuda: 380.000 euros
Es nuestra casa de donde no nos echan siempre que paguemos.	Gastos de comunidad caros
Calidad de vida: igual que el anterior.	No tenemos más patrimonio que la casa en la que vivimos que no es nuestra.
	En caso de paro o enfermedad es complicado hacer frente a los pagos y podríamos tener que vender precipitadamente.
	Gastos financieros: 101.035/5= 20.207 euros anuales aprox.

Como vemos en ambos casos vivimos en el mismo piso, pero en la primera situación durante 5 años nos hemos hecho de un patrimonio importante que nos permite poco a poco tener ingresos adicionales a nuestro trabajo, con una deuda bastante contenida de 70.000 euros y en la segunda solo tenemos el lugar donde vivimos, por el que pagamos mucho dinero todos los meses (adquirimos al comprar una muy importante deuda de 410.000 euros), que no podemos dejar de pagar y no tenemos más ingresos que los que nos produce nuestro propio trabajo, que en caso de problemas con él nos podría hacer entrar en bancarrota. Digamos, hemos bloqueado toda nuestra capacidad de inversión y generación de activos que pongan dinero en nuestro bolsillo, que no es el caso de la casa donde vivimos. No es un activo, es un pasivo puesto que pagamos todos los meses por ella y no añade ingresos extra a nuestra economía.

Si analizamos el proceso, realmente lo que hemos hecho es alquilarle al banco nuestro piso, pero a un precio muy superior al particular (1.150 euros) y teniendo que vender nuestro piso anterior. Realmente me pregunto por qué las personas no buscan alternativas a la clásica compra. ¿Tanto pesa el afán de engañarse diciendo “es mío”? ¿Merece la pena estar andando siempre en la línea roja de la bancarrota familiar?

Lógicamente, este escenario se va a cumplir en los próximos 5 años, por lo que es válido en este periodo. Nos podemos encontrar con una caída importante de los precios de venta lo que cambiaría totalmente el escenario. En este caso, posiblemente fuese rentable comprar el piso de 500.000 o aun más rentable, seguir alquilado y comprar otro piso de tamaño pequeño. De esta forma, duplicaríamos los ingresos por alquiler mensuales y haríamos frente a una posible subida del precio de alquiler del piso que habitamos. Aun así, a la larga, el acumulado del IPC en nuestro sueldo (siempre que lo tengamos) hará más llevadera la hipoteca, pero también hará más llevadera la opción del alquiler puesto que ingresaremos más dinero por nuestros pisos en alquiler (que pagaremos también de más en el alquilado donde vivimos) pero la cuota de nuestra hipoteca antigua comparativamente será menor. Lo que está claro es que hay que explorar distintas fórmulas y encontrar el equilibrio donde nos encontremos más cómodos, pero lo que está claro es que hay que idear y analizar y no simplemente hacer lo que otros hacen.

Nota: El cálculo de las cuotas de las distintas hipotecas se ha hecho utilizando esta página: www.agronort.com/herramientas/calcfin2.html

Ya sabéis que si queréis añadir algo a favor o en contra, tenéis a vuestra disposición la sección de comentarios justo aquí debajo.

Primera reunión en Tarragona

El pasado día 11, sábado, se celebró la primera reunión en Tarragona. Sin embargo, no he terminado hasta hoy esta entrada sobre la misma. Para contar lo que ocurrió, he contado con la ayuda de Rodrigo Vega, que me envió su versión hace ya unos días.

Esta vez fui en tren nocturno y, aunque es una paliza -diez horitas ida y otras tantas vuelta-, el viaje discurrió sin más problemas que la dificultad para dormir.

Aunque inicialmente había apuntadas seis personas contándome a mí, al final sólo estuvimos cuatro: Rodrigo, Josep, Vitali y yo.

Rodrigo pasó a buscarme por la estación y fuimos juntos a desayunar. Como el lugar donde se iba a celebrar la reunión no abría hasta las 10, tuvimos que ir a otro. Allí estuvimos charlando un rato sobre el cambio de mentalidad necesario para salir de la carrera de la rata.

Llegamos al lugar donde iba a ser la reunión algo antes de las 10, pero todavía no estaba abierto. Allí se nos unió Josep y los tres estuvimos hablando sobre Marketing Multinivel hasta que abrieron. Y, al poco de sentarnos, apareció Vitali.

Como todos los presentes ya habíamos jugado antes, no hubo que explicar las reglas, y para las 10.30 estábamos ya con las manos en la masa.

Rodrigo tuvo suerte con sus tiradas y cayó muchas veces en oportunidades. Como el mismo explica:

De profesión me tocó oficial de policía. Con un sueldo base de 3.000, gastos iniciales de 1.880 y un flujo mensual de 1.120. Con los dados tuve mucha suerte: ningún despido, pocos caprichos, varias oportunidades de caridad (siempre las cojo) y un avance razonable.

A Josep y Vitali les faltó toda la suerte que tuvimos Rodrigo y yo con las tiradas. Josep tuvo 3 hijos y cayó 3 veces en el paro. Vitali, por su parte, se quedó en 2 hijos y 4 veces en el paro. Sin duda, eso les complicó mucho la partida.

De todas formas, si bien es cierto que los hijos suponen un aumento de gastos, es muy importante fijarse en las diferencias entre lo que dice el padre pobre: "No soy rico porque os tuve a vosotros" y el padre rico: "Vosotros sois la razón por la que debo ser rico". Como ya comenté entonces, en la duodécima reunión en Madrid, Carleth tuvo dos hijos y en vez de tomárselo como un contratiempo, les bautizó. Coincidencia o no, fue la que ganó aquella partida.

Volviendo al juego, cada vez que Josep conseguía de juntar algo de dinero, lo perdía al caer en un capricho o en el paro. Con los gastos que le suponían sus hijos, su flujo mensual llegó a bajar hasta $450. Eso sí, tuvo algunas oportunidades con acciones, pero arriesgó poco y, aunque ganó, no fue mucho dinero.

Vitali se endeudó nada más empezar para comprar un terreno de 10 acres y una casa 2/1, por desgracias, no logró vender ninguno de los dos en toda la partida.

Yo tuve bastante fortuna. Aunque en la primera vuelta ya tenía un hijo y había caído en el paro, también tuve oportunidad de comprar dos casas 3/2 que conseguí vender a primeras de cambio por $100.000 cada una. Con todo ese dinero líquido, puse un bando ofreciéndome a pagar generosamente las oportunidades que otros levantasen por mí y ninguno se resistió a venderme alguna. Jugar también con las oportunidades de los demás, hace todo mucho más fácil.

Rodrigo levantó una gran oportunidad muy buena que, aunque le obligaba a endeudarse, parecía dispuesto a comprar... hasta que oyó mi oferta de $15.000. Una oferta que no podría rechazar por una oportunidad que me sacaba de la carrera de la rata.

En una sola vuelta por la vía rápida compré varios negocios y acabé en la casilla de la teletienda que me permitió alcanzar de golpe un incremento de ingresos pasivos de $50.000 y ganar el juego.

Como había sido visto y no visto -no sé la hora exacta, pero seguro que menos de una hora de juego-. Rodrigo, Josep y Vitali siguieron jugando. A toro pasado, creo que hubiera sido mejor haber jugado otra partida con cambiando las reglas, como en la decimocuarta reunión en Bilbao.

Con la inyección de liquidez que le supuso venderme la oportunidad que me llevó a la vía rápida, Rodrigo se lanzó a por las grandes oportunidades.

Decía que tuve suerte con los dados, pero lo que es con las tarjetas, todo lo contrario. No tuve la impresión de haber dejado escapar oportunidades (aunque eso se ve mejor desde fuera, y si no preguntémosle a Jaizki, seguramente dirá otra cosa). Me llené de bienes inmuebles: un 2/1, dos 4-plex y tres 3/2. ¡Seis en total!

Mi impresión es gastó demasiado en las primeras viviendas en vez de esperar a oportunidades mejores y, cuando estas llegaron, las fue dejando pasar porque le exigían arriesgarse y endeudarse fuertemente para comprarlas. Como él mismo dice:

El pago inicial de todos ellos sumaba 57.000 de modo que, como observaba Jaizki, de algún lado saqué dinero para pagar todo eso con un endeudamiento bastante bajo.

Josep levantó una carta que por 25.000 de pago inicial ofrecía 1.800 de flujo. Una magnífica oportunidad para cualquiera que contase con cierto capital ahorrado. Josep estuvo pensando comprarla pero le suponía quedarse con $300 de flujo y pendiente de un hilo para no acabar en la bancarrota. Al no tener ninguna propiedad cuya venta le pudiese servir para cancelar más adelante la deuda, lo más prudente era dejarla pasar.

Viendo que no podía comprarla, intentó vender la oportunidad a Rodrigo que ya no tenía liquidez -la compra le suponía quedarse sin dinero en efectivo y endeudarse fuertemente- y decidió dejarla pasar. Justo después, Rodrigo cayó en el paro, con lo que de haber comprado habría pasado por una situación muy delicada. Hacer frente a los gastos adicionales por el crédito sin nada de efectivo le habría supuesto incrementar de forma importante su deuda bancaria y ver notablemente reducido su flujo.

Josep volvió a levantar otro gran negocio, esta vez una casa de 4 unidades que por 32.000 de pago inicial daba 2.000 de flujo mensual. Demasiado grande para él, y también para Rodrigo, entonces en paro.

Vitali se fue a por las pequeñas oportunidades y tuvo mucha suerte, consiguió comprar una casa 3/2 por 0€ con 100 de flujo de efectivo. Poco antes, habíamos hablado de que esto puede pasar en la vida real. Se trata de negociar con alguien que no pueda hacer frente a la hipoteca -y que se arriesgue a un embargo- y con su banco, comprar la casa haciéndose cargo de la hipoteca.

A Josep también le sonrió la fortuna al volver a las pequeñas oportunidades y pudo comprar una casa 3/2 por 2.000 con 220 de flujo de efectivo. Un caso similar al anterior, en el que hace falta poner un dinero además de la hipoteca, pero la rentabilidad por alquiler permite pagarlo con dinero pedido al banco.

Rodrigo, con algo más de liquidez gracias a su flujo mensual, siguió buscando grandes oportunidades y compró su sexta casa, una 3/2, por 7.000 con 300 de flujo mensual. Esos 300 le permitían que sus ingresos pasivos superasen sus gastos, pero como tenía que pedir un préstamo para comprarla, sus gastos también aumentaban. Eso le supuso tener que esperar a cobrar otro sueldo.

Tenía un ingreso pasivo de 1.920 y gastos por 1.930. Cuando en la siguiente jugada cobré el sueldo, pagué 1.000 al banco, me quité 100 de gastos fijos con lo cual se quedaron en 1.830.

En su primera vuelta por la vía rápida caía en su sueño y lo compraba, y ahí fue donde dejamos el juego.

Comimos en el mismo sitio y después nos fuimos a tomar algo a un bar cercano. Todo el tiempo, desde las dos y media hasta casi las ocho, estuvimos hablando de cómo aplicar en el mundo real las ideas del juego, de lo que estábamos haciendo cada uno, de las dificultades que encontrábamos...

Por cierto, con su versión de la reunión, Rodrigo me envío un par de reflexiones muy interesantes sobre el juego y las reuniones:

Ahora tras un mes en RichDadClub.es y habiendo jugado algunas partidas con personas y algunas más con el PC, veo con mayor claridad el potencial didáctico del juego. (...)

El juego es, así a ojo, en un 80% extrapolable a la vida real, y por ello la experiencia es una gran ayuda. El azar de los dados, puede retrasar o no lo que deba suceder, pero al final, cuando se hacen los movimientos con inteligencia financiera, o digamos con conocimiento, el resultado es salir del cuadrante izquierdo y pasar a la vía rápida.

La realidad es que [Kiyosaki] está dando una oportunidad valiosísima a quien esté dispuesto a escuchar y abrir su mente. Lo demás depende de cada uno, la llave la tenemos, a partir de ahí es cuestión de ir abriendo puertas. Una frase popular en ciertos sectores dice así: "Cuando el aprendiz está preparado, aparece el maestro". ¿Por qué no? Para muchos, entre los que me incluyo, las ideas de Kiyosaki aportan aire fresco y estimulante. Estas partidas nos permiten conocer personas con las que nos enriquecemos mutuamente.

Entradas para no olvidar: agosto 2007

Al igual que en febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, y para que no queden olvidadas, recojo aquí todas las entradas con valoración superior a 4 que no están en las 10 más valoradas o las 10 más votadas -las cuales ya aparecen en la barra lateral derecha-.

Título	Votos	Media
A la vuelta de la esquina	4	4.75
Juegos de guerra	15	4.27
El futuro fue ayer	38	4.26
Consultorio RichDadClub.es	8	4.25
Consultorio: ¿Por qué baja la renta fija?	8	4.25
CFDs, contratos por diferencias	9	4.22
Otra visión sobre la inversión inmobiliaria	35	4.20
Vivir a crédito ya no está mal visto	5	4.20
Inversiones P2P	20	4.15
Tardamos más en elegir la tapicería del coche que un fondo de inversión	13	4.15
Inversión en empresas: Ejemplo II	16	4.06

Evolución del número de asociados en julio

Como ya hice en enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio, publico en esta entrada la evolución del número de asociados de julio.


El ritmo de altas se ha disparado hasta las 1,9 altas diarias -muy cerca del record de enero de 2,1- y el total de asociados ha quedado en 635.


Este mes se incorpora una nueva provincia española -Castellón-, y el total queda en 25 países y 43 provincias españolas.


Por países, España sigue primera y México mantiene sin problemas su segunda plaza. Perú consolida su tercera posición y Colombia, que sigue creciendo con mucha fuerza, alcanza a Argentina. Por detrás, Bolivia adelanta a Venezuela que no registra nuevas altas.


España sigue perdiendo peso, y se queda en el 54% tras caer casi un punto porcentual. México pierde un quinto de punto porcentual, Perú sube un cuarto, Argentina sube un décimo y Colombia sube cuatro quintos. El resto de países -ya sin Colombia- no sufren cambios y se quedan en el 14%.


Madrid sigue primera en el ranking nacional pero Barcelona recorta distancias. Vizcaya avanza ligeramente y se mantiene por delante de Valencia que se estanca. Sevilla también avanza un poco y Alicante alcanza a Baleares, que no registra nuevas altas.


Fuera de España, Lima (Perú) sigue primera. Cundinamarca (Colombia) consolida su segunda plaza alejándose de Buenos Aires (Argentina). Distrito Federal (México) se mantiene cuarta. Antioquía (Colombia) crece con fuerza y alcanza a Nuevo León (México). Por detrás, La Paz (Bolivia) alcanza a Estado de México (México) y Santa Cruz (Bolivia).