8 de octubre de 2006

Otra visión sobre la inversión inmobiliaria

En respuesta a la entrada de Paco, ¿Inversión Inmobiliaria? No, gracias., Diego Álvarez, de Gestión Directa, me ha enviado su opinión sobre el tema. Como era muy larga para dejarla como comentario, la publico en una entrada nueva.

Leia en un mensaje anterior que ESPAÑA posiblemente sufriría una ralentizacion y una caída de precios.

La verdad es que no comparto mucho esta vision... aunque evidentemente hay signos que apuntan hacia ello:

Aspectos que podrían hacer que el precio "baje"
1) suben los tipos de interes = cuotas mas altas de hipoteca...
2) el precio de los pisos "duplica" lo que un salario debería poder pagar..
3) el ritmo de la construcción no se detiene... con lo que la oferta sigue en aumento

Sin embargo, hay aspectos muy importantes que evitan una posible caida y que seguramente volveran a impulsar el precio de la vivienda...

1) el sistema jubilatorio español (jubilacion promedio 700 euros) está actualmente en una relacion de 1 pasivo (jubilado o pensionado) por cada 3,5 activos (empleados o autonomos cotizando)... cuando es un sistema creado para tener una relacion 1 a 9...
2) en los proximos 5 años pasarán a ser jubilados 2.500.000 nuevas personas y solo hay 2.200.000 jóvenes españoles entre 15 y 19 años..
con lo cual.. para poder mantener la relacion de 1 pasivo cada 3,5 activos (ya no de 1 cada 9), se deberían "importar" 5 a 6 millones de "trabajadores" o cotizadores al sistema.. en "edad economicamente activa"....

esta poblacion basicamente demanda 2 cosas:
a) trabajo
b) Vivienda

con lo cual esta fuerza de la demanda sumada a la de la inversion de "no residentes europeos", basicamente alemanes y britanicos, y a la de la propia demografia española (personas mayores que tienen una esperanza y una calidad de vida mayor... y por ende viven mas tiempo en sus pisos) y jovenes que tendran un empleo y buscarán independizarse ... hace que exista una demanda "real" a satisfacer de mas de 5 millones de viviendas en los proximos años..

Si bien, tenemos en cuenta que hay mas de 3 millones de propiedades vacias en "ciudades" que no son de 2da residencia (ej. Bcn, Madrid, Bilbao, etc..), se estima que el 30% de las mismas no está habitable, ni sus dueños tienen intencion de vender ni alquilar... y que por otro lado se construyen 500.000 viviendas nuevas al año...

la realidad indica que...

1) los precios de las viviendas seguiran aumentando lamentablemente para muchos.. e incluso para la economía en su conjunto.
2) el incremento de los precios de las viviendas será sensiblemnete inferior a lo ocurrido desde 1998 hasta la fecha... situandose seguramente un par de puntos por arriba del IPC (indice de precios al consumidor)

a diferencia de la crisis inmobiliaria de EEUU (un mercado 6 veces mayor al de España y muy heterogeneo segun cada ESTADO)... la economia española y la sociedad española tienen una "demanda" de viviendas mayor a la exigua oferta de propiedades, suelo y "lberacion" de pisos vacios...

Esto sumado a las débiles politicas de proteccion a los propietarios que ponen propiedades en alquiler... aseguran un "aterrizaje" suave del incremento de valores de las propiedades.

Ahora bien, somos inversores o que somos?

Desde mi punto de vista, un mercado "en alza" o "en baja" ofrece muy buenas oportunidades...

Si el mercado se mantiene en "alza" pero con tasas del 5% que es recomendable hacer?
SIMPLEMENTE APALANCARSE....

EJ.
Precio vivienda usada: 200.000 euros
Gastos de compra: 20.000 euros
Inversion total: 220.000 euros

y el mercado sube un 5% durante los proximos 4 o 5 años ... (las estimaciones no son tan pesimistas...)

si financio el 100% de la deuda mas gastos... y luego alquilo la vivienda...
y mi real inversion (DE MI DINERO) es CERO (0).. cual es mi rentabilidad...???
SIMPLEMENTE "INFINITO".

EJ.
Precio de vivienda NUEVA SOBRE PLANO: 200.000 euros
Gastos de compra (cuando escriture): 20.000 euros
Inversion : 20% = 44.000 euros
Revalorizacion: 5% los 2 años que se construye el piso= 10%(olvidemosnos del interes compuesto para hacer simple el analisis)

Vendere el piso a 220.000 + gastos ya que venderé antes de escriturar...
He invertido 44.000 y obtuve un beneficio de 20.000 euros..
(aqui me apalanco con la financiacion bancaria que obtiene el promotor y constructor)

Supongamos que el mercado va a la baja?
bien. si es asi, los precios de venta caén... y la necesidad de vender aumenta (ya que la crisis de este sector impactaría duramente en la economia Española)

los tiempos de venta de una propiedad se prolongarían... y quien necesite vender para obtener liquidez estará dispuesto a escuchar ofertas..

el crédito bancario se restringiria a quienes tengan una solvencia importante... o una capacidad de re-pago superior a la media...

La opcion entonces es negociar reducciones de precio y cambiar la inversion de "especulacion" sobre revalorizacion a una inversion "sobre renta" ya que la necesidad de "vivienda" como expuse al principio es REAL ..

En definitiva, el mercado no condiciona a los inversores, solo los hace pensar.
Pensar una inversion es lo que hace que tenga mayores probabilidades de exito.
Cuando el rendimiento de una inversion sea bajo.. simplemente APALANCALO...
(soy un especialista en esto!)

Saludos a todos, quedo a disposicion vuestra para seguir invirtiendo y compartir cosas tan estupendas como las que aportais.

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4 Comentarios:

Anonymous Anónimo dijo...

hola jaiski,aconsejame de un tema:
Tengo un piso en lanzarote arrecife,me costó,145,500 euros de 3h y 2b,y un cuarto de pila en la azotea,me costo amueblarlo otros 22,000 euros ,y pagar a hacienda,papeleo de notarias 10,000 euros,total para recuperar mi inversion unos 187,000 euros,aproxim.llevo intentandolo vender hace + de 3 años a 160,000 euros amueblada y me está costando ,difícil,no la alquilo porque es arriesgado a que despues no paguen,y te tengas que buscar un abogado y la situacion se empeora,¡que hago?se la regalo al banco?espero dos a tres años mas?en fin no se que hacer.

00:48  
Anonymous Jaizki dijo...

Me temo que nadie puede saber cuál va a ser la situación en los próximos años, pero sin crédito bancario y con millones de viviendas construidas sin vender, parece que lo más probable es que el mercado inmobiliario pase varios años muy parado. Por supuesto, puede haber diferencias muy importantes de unas zonas a otras y el caso de Lanzarote lo desconozco completamente.

Si es mejor vender con mucho descuento hoy o esperar a que el mercado se recupere para vender a mejor precio, supongo que depende fundamentalmente de la situación económica de cada uno. Sin inversiones alternativas y con capacidad financiera para pagar la vivienda, esperar puede resultar interesante. En otro caso, vender asumiendo una pérdida puede resultar lo mejor.

21:34  
Blogger Maxii dijo...

dificil el caso de 'anonimo', pero cuando la demanda baja y sobran opciones los precios baja, po lo tanto, los precios se estabilizarían recien cuando la demanda vuelva a subir? esto puede demorar muchos años no?

Maximiliano
http://www.inversioninmobiliaria.com.uy

16:54  
Anonymous Jaizki dijo...

Es imposible saberlo con certeza, pero la situación general en España sugiere que efectivamente la recuperación de la demanda va a ser lenta.

En cualquier caso, el caso particular de cada zona puede ser muy diferente.

19:03  

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