Inversión en plazas de garaje

Marco Antonio Béjar comparte con nosotros un interesante análisis que ha hecho sobre si comprar una plaza de garaje para alquilar es una inversión mejor o peor que un plan de pensiones. Los datos que ha utilizado sobre los precios de las plazas y los alquileres, son datos reales de la periferia de Barcelona. La rentabilidad del fondo de pensiones y el IPC, una estimación. Muchas gracias Marco.

Yo nunca había considerado las plazas de garaje una buena opción pero desde que he leído el libro (Padre rico, padre pobre), me he puesto a estudiarlos por el simple hecho de que es un activo (nos genera dinero) y me he llevado una grata sorpresa. Ya que es un inmueble muy “barato”, entre 24.000 y 30.000 euros en la periferia de Barcelona.

Normalmente para calcular el precio de compra de un inmueble se utiliza el método de comparación de muestras en el cual se recogen inmuebles lo más parecidos posibles, se aplican unos ajustes y se calcula la media. Este método es correcto para una persona que se compra un inmueble para su uso y disfrute.

Ahora bien si lo que buscamos es renta, pues el método correcto es el método de capitalización de rentas constantes a perpetuidad (los inmuebles se consideran que tienen vida infinita) que consiste básicamente en calcular el valor de renta (equivalente al valor de mercado) a partir de la renta que genera ese inmueble.

Esta fórmula viene de la relación entre el precio de venta o valor de renta -VR- y La renta neta anual que produce el inmueble es igual al tipo de interés o tipo de capitalización i

VR/RN = 100/i

Por lo tanto sustituyendo el cálculo es bien sencillo.

VR = (RN/i)

Donde VR es el valor de renta o valor de mercado, RN es la renta neta e i es el interés de capitalización que recoge el efecto puro de la operación.

Según los estudios de tasaciones este valor i para una plaza de aparcamiento debería ser entre 6 y 8%.

Por lo tanto el precio de compra de un aparcamiento en un área metropolitana fuerte como la de Madrid o Barcelona donde los alquileres están entre 70 y 100 euros netos, podemos declarar que una plaza de garaje su valor de mercado por renta es:

R = 85 euros/mes por 12 meses = 1.020 euros/año
I = 0,07 (media entre 6 y 8%)
VR = (1.020/0,07) = 14.571,43 euros

El rango entre una renta de 70 y 100 netas sería de 12.000 a 17.142,86 euros.

Por lo tanto, y viendo como está el mercado (21.000 y 30.000), no parece correcto la compra de este tipo de inmuebles para el alquiler. Pero...

Supongamos que tenemos 27.000 euros no sabemos que podemos hacer con este importe y nos sale la oportunidad de comprar una plaza de garaje por ese precio gastos incluidos y sabemos que lo podemos alquilar a 85 euros netos. (Caso real en Ripollet a 9 km de Barcelona con población de unos 20.000 habitantes y en el centro antiguo del pueblo, con alta dificultad para aparcar).

¿Es mejor meter los 27.000 euros en un plan de pensiones o comprar la plaza de garaje y meter el dinero en el mismo plan? Imaginemos una rentabilidad media del 5% para el plan de pensiones. Supongamos que dejamos el plan a 15, 20 ó 25 años.

Para el primer caso dejar los 27.000 en el plan y olvidarse: aplicando la formula del interés compuesto.

Vf = Vi (1+i)^t
Donde Vi es el valor inicial -27.000-
t es el tiempo en años
i es el interés (un 5% de media)

Los valores obtenidos son los siguientes:

Vi	i	t	Vf
27.000,00 €	5%	25	91.431,58 €
27.000,00 €	5%	20	71.639,04 €
27.000,00 €	5%	15	56.131,06 €

Ahora bien si compramos la plaza de garaje y el dinero lo vamos ingresando en el mismo plan, aplicamos la fórmula de renta en progresión geométrica compuesta ya que el precio de la plaza de garaje va subiendo según el IPC.

Vf = (1+i)^t*VRN*(1-(1+ipc)^i*(1+i)^-t)/(1+i-(1+ipc))

Donde Vf es el valor final
VRN es el valor de la renta neta anual 85*12 = 1.020
I es el interés (5%)
T es el tiempo en años
IPC pues el maldito IPC (3%)

VRN	IPC	i	t	Vf
1.020,00 €	3%	5%	25	65.921,43 €
1.020,00 €	3%	5%	20	43.206,51 €
1.020,00 €	3%	5%	15	26.569,00 €

Si a esto añadimos el valor de la plaza de garaje con una subida sólo del IPC, tenemos:

Vi	i	T	Vf
24.000,00 €	3%	25	42.000,00 €
24.000,00 €	3%	20	38.400,00 €
24.000,00 €	3%	15	34.800,00 €

Resumiendo tenemos por un lado las columnas tercera y cuarta que corresponden al valor final y al porcentaje de beneficio si lo dejamos en un plan de pensiones, y por otra las columnas quinta y sexta, que corresponden al valor final y al porcentaje de beneficio si compramos la plaza de aparcamiento. La última columna es la diferencia entre los dos porcentajes de beneficio.

Años	Vi	Vf plan	% Bº	Vf plaza	% Bº	Dif.
25	27.000	91.431	239%	107.921	300%	61%
20	27.000	71.639	165%	81.607	202%	37%
15	27.000	56.131	108%	61.369	127%	19%

Esto es a grandes rasgos la gran diferencia, por supuesto, la renta tiene ciertos inconvenientes, requiere más tiempo de gestión, puede ser que haya meses que no lo tengas alquilado, etc...

Pero, por otro lado, genera ingresos pasivos (vamos, la madre del cordero)

En definitiva, para los que como yo no tenemos ni idea de bolsa y tenemos un poquito ahorrado, me parece un ACTIVO decente.